자치관리냐, 위탁관리냐(관리방법 변경)

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입주자대표회의의 첫 업무(관리방법 결정 등)

 

#6 자치관리냐, 위탁관리냐(관리방법 변경)

이번 포스팅은 저번 글에 이어서 자세히 적어보자 한다.

입주자대표회의의 초기 결정한 중요한 업무인 하나인 관리방법을 어떻게 하냐이다.

 

먼저,  관리방법이 무엇인가?

관리방법은 두 가지가 있다. 자치관리와 위탁관리가 있다.

그 전에 관리소의 구성은 자치관리든, 위탁관리든 똑같다. 아파트의 세대수 규모에 따라 차이는 있지만, 보통 관리소장, 관리과장, 기전계장, 기전주임 2명(교대근무), 경리이다. 세대가 많으면 구성원이 추가될 수 있다.

이런 구성원을 관리하는 방법을 선택해야 하는데,

자치관리는 입주자대표회의가 직접 직원을 채용하여 운영하는 방식이다. 입주자대표회의란 단체가 직원을 직접 고용하여 운영하는 것이다.

위탁관리는 아파트(공동주택)를 운영하는 전문위탁관리업체를 선정하여, 운영을 위임하는 것이다.

 

관련절차 및 법은 어떻게 될까요?

일단 관련법은 공동주택관리법 제5조(공동주택의 관리방법)을 참고해야 한다. 

제5조(공동주택의 관리방법) ① 입주자 등은 의무관리대상 공동주택을 제6조 1항에 따라 자치 관리하거나 제7조 제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

② 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

또한, 제2장 공동주택의 관리방법(공동주택관리법 시행령)

제3조(관리방법의 결정 방법)  법 제5조 제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.

 1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

 2. 전체 입주자 등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성

제4조(자치관리기구의 구성 및 운영) ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비"란 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.

② 법 제6조 제1항에 따른 자치관리기구(이하 "자치관리기구"라 한다)는 입주자대표회의의 감독을 받는다.

③ 자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2이상이 선출되었때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선임한다.

④ 입주자대표회의는 제3항에 따라 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 되었을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.

 

위와 같이 공동주택관리법에 따라 자치관리로 할 것이냐, 위탁관리로 할 것이냐를 정하고 법에 따라 진행을 하면 된다.

 

그럼 어떤게 더 좋을까요?

정답은 없습니다. 각 사항에 대해 장단점을 보면,

 자치관리의 장점

   - 아파트관리에 입주자대표회의의 주체성을 도모할 수 있다.

   - 입주자 상호간 참여도모 및 친목을 증대 시키고 공공의식을 고취시킬 수 있다.

   - 불필요한 비용(위탁수수료) 절감으로 관리비를 절감시킬 수 있다.

 자치관리의 단점

   - 입주자들끼리 이권개입이나 주도권 다툼으로 분쟁이 야기되고 관리자체가 표류할 수 있다.

   - 입주자들의 일시적인 불평으로 입주자대표회의와 관리주체의 업무의욕이 상실될 수 있다.

   - 노사분쟁 발생시 해결이 어렵다.

   - 사고 발생시 회계사고, 안전사고 등에 대한 모든 책임은 입주자대표회의 또는 입주민에게 귀속된다.

 

 위탁관리의 장점

   - 전문위탁관리회사가 관리하면 합리적 효율적인 인사관리와 경영을 안정적으로 할 수 있다.

   - 회계사고나 산재, 인사사고가 고의 및 중과실로 발생하면 위탁관리회사가 책임 부담한다.

   - 인사교류가 가능하여 관리직원들의 근무의욕 및 사기가 증대된다.

 위탁관리의 단점

   - 위탁수수료의 부담으로 인한 관리비의 상승요인이 있다.

   - 전문관리제도에 관한 역사가 짧은 우리나라 실정에서는 관리회사에 대한 신뢰도가 낮고, 관리회사와 입주자 사이에 갈등을 노출시킬 수 있다.

   - 관리회사의 관리요원에 대한 인사이동이 빈번하여 입주자와의 무난한 인간관계의 형성이 어렵다.

   - 업자의 수익 상한선이나 용역비에 관한 법률의 미비를 틈타 영리목적에 치우칠 경우 과다한 관리비 지출이 우려되기도 한다.

 

위와 같은 장단점을 고려하여 입주자대표회의는 자치나 위탁관리를 선정하면 된다.

또한, 기존업체 재계약도 가능하나, 보통 입주시 관리업체는 이권에 관하여 안좋은 시선으로 휘말릴수 있어서 재고해야 한다고 본다. 그리고, 기존 관리자도 고용승계도 충분히 가능하므로 심사숙고하여 선택하면 된다. 가끔 입대의의 선택에 대하여 반감을 제시하고, 입주자들의 이의 제시로 업체가 바뀐 경우도 많기 때문에, 합리적으로 고려해야 한다고 본다.

 

참고로, 많은 아파트들은 위탁관리를 선택한다. 대표들은 직장이나 생업에 종사하는 경우가 많기때문에, 상시 관리하기 어려운 부분이 있기때문에 전문위탁관리회사를 통한 운영을 좀 더 선호한다.

하지만, 단지의 위치, 세대 구성, 대표들의 상황에 따라 충분히 다른 선택도 가능하다고 본다.

 

그리고, 자치를 선택하면 그대로 관리소장 및 구성원 구성 진행, 위탁을 선택하면 투표를 통한 입주자의 과반수 이상의 득을 한 후, 입찰을 통하여 선정하면 된다.

 

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