하자의 개념 및 분류

 

1.하자의 개념

 

1) 객관적 하자(사용검사 후 하자)

 - 공동주택관리법에서 정하고 있는 일반 하자(침하,누수,균열,처짐,비틀림,들뜸,작동불량 등 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자)로 주로 재료상, 시공상, 설계상 하자로 구분

 

2) 주간적 하자(사용검사 전 하자)

 - 집합건물법에서 포괄적으로 정하고 있는 분양 계약위반이나 허위과장 광고 사항, 준공도면과 다른 미시공, 상이시공, 변경시공 등 전문가들이 찾는 하자.

 - 전문가 조력을 받아야 되는 이유가 되는 하자

 

 

2. 하자의 분류에 따른 접근법(2013.6.19일 이후 분양된 아파트일 경우)

1) 기산일 이전 발생 하자(사용검사 전 하자)

 - 도면, 카탈로그, 모델하우스 대비 미시공, 오시공, 변경시공

 - 관념적 하자(눈에 보이지 않는 하자), 입주민이 느끼지 못하는 민감하지 않는 하자

 - 보증보험금 청구 불가, 금전배상 또는 대체공사(보수 불가)

 - 입주 당시부터 이미 발생되어 있는 하자

 - 개정된 집합건물법 적용

 - 전문가가 찾는 하자영역

 - 통상 전체 하자보수금의 60~70%

 

2) 기산일 이후 발생 하자(사용검사 후 하자)

 - 2년차 : 마감공사 및 교체, 보수가 용이한 하자(미장, 수장, 도배, 타일)

 - 3년차 : 건축설비, 목공사, 창호공사, 조경공사 등(기능,미관상 하자)

 - 5년차 : 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 등(구조 안전상 하자)

 - 10년차 : 주요구조부, 지반

 - 물리적 하자(눈에 보이는 하자), 입주민이 느끼는 민감한 하자

 - 보증보험금 실손 청구 가능, 보수공사합의(보수 가능)

 - 입주 일로부터 1년 6개월 ~ 2년 내에 80~90% 이미 발생된 하자

 - 공동주택관리법 적용

 - 조사요원와 입주민들이 합심하여 찾는 하자영역(균열, 박리, 박락, 누수 등)

 - 통상 전체 하자보수금의 30~40%

 

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하자조사 기준 및 조사 범위, 하자진단 지원

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